A legitimidade do credor fiduciário e a penhora

Paulo Henrique de Moraes Júnior ADVOGADO E CONSULTOR JURÍDICO

Sabe-se que os débitos oriundos de contribuições condominiais possuem natureza propter rem, também denominada ambulatória, posto que decorrem de fonte “própria da coisa” ou “por causa da coisa”. Dito de outro modo, o titular do domínio pode ser alterado, mas a obrigação acompanha a coisa. Assim sendo, por força dessa obrigação de natureza real e com efeito obrigacional, a penhora do mencionado débito recairá preferencialmente sobre o imóvel gerador da despesa, ainda que se trate de bem de família.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça, em recentes decisões, passou a mitigar os efeitos da natureza propter rem das contribuições condominiais nos imóveis gravados com garantia de alienação fiduciária, sob o argumento de que o credor fiduciário é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação e, como a unidade em litígio não está em nome do devedor fiduciante, é-lhe vedado proceder a penhora.

Dessa forma, o presente trabalho tem por objetivo demonstrar a legitimidade processual do credor fiduciário e a impossibilidade de abrandar ou afastar a natureza propter rem das contribuições condominiais que incidam sobre os imóveis alienados fiduciariamente, pois se trata de obrigação que está umbilicalmente atrelada à coisa e não às partes do negócio jurídico formalizado.

1. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Consolidando o tratamento que constava na primeira parte da Lei 4.591/64 e suas modificações advindas pela Lei 4.864/65, o Código Civil de 2002, em seus arts. 1.331 a 1.356, passou a disciplinar o instituto condomínio edilício, que, anteriormente à sua vigência, era denominado condomínio em edificações ou condomínio horizontal1.

Filia-se, nesta oportunidade, à corrente doutrinária que sustenta a derrogação da primeira parte da Lei 4.591/64, naquilo que conflitar com o Código Civil, nos termos do art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro2.

Seja como for, o condomínio edilício representa uma espécie de propriedade peculiar, pois se caracteriza pela apresentação de uma propriedade comum integrada com uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, de uma unidade autônoma, que pode ser classificada como apartamento, escritório, sala comercial, garagem e similares. Esse mesmo condômino também é titular de partes ideais das áreas comuns, que podem ser exemplificadas como terreno, estrutura do prédio, corredores de acesso às unidades ou logradouro público, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade3.

O art. 1.331 do Código Civil de 2002 estabelece expressamente que poderá “haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”, constituindo, dessa forma, a comunhão simultânea da propriedade individual (área privativa) com a coletiva (área comum) explicada no parágrafo anterior4.

De acordo com o doutrinador que idealizou o projeto da Lei 4.591/64, Caio Mario da Silva Pereira, o cerne do condomínio edilício consiste na sua divisão em duas partes: aquela que será de uso exclusivo, constituindo o direito de propriedade sobre a unidade do seu titular; e aquela que se refere aos espaços de uso comum, destinada a todos os condôminos, devendo o direito sobre essas áreas ser dependente ao conceito condominial. Segundo o referido autor, o “proprietário de uma unidade no edifício coletivo somente tem a possibilidade material e jurídica de sua utilização se ao mesmo tempo lhe é assegurada a das partes comuns”5.

Assim, é possível definir o condomínio edilício como o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas. Ou seja, cada apartamento é considerado um imóvel exclusivo, independente dos demais, porém o edifício é composto também de partes comuns, melhor dito, de uso comum, como garagens, piscina, corredores, salão de festas 6.

Expostas a visão histórico-legal e a conceituação do instituto condomínio edilício, faz-se necessário ponderar rapidamente sobre a controvérsia acerca da sua natureza jurídica.

Dado o silêncio do Código Civil de 2002, o entendimento majoritário, advindo da doutrina clássica7, que continua adotado pela maioria esmagadora dos julgados, passou a classificar o condomínio edilício como ente despersonalizado, também chamado de entes formais, assim como a massa falida e o espólio, pois lhe falta affectio societatis. Postula-se, em tal teoria, que o condomínio edilício não detém personalidade jurídica própria, limitando seu desempenho em nome próprio a certos atos da vida civil, podendo ser sujeito de determinados direitos e obrigações8.

No entanto, entre os doutrinadores contemporâneos há uma forte propensão a defender que o condomínio edilício pode ser considerado pessoa jurídica. Nesse sentido, a I Jornada de Direito Civil (2002) editou o Enunciado 90 do CJF/STJ, segundo o qual “deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”9.

Já na III Jornada (2004), por iniciativa dos juristas Gustavo Tepedino e Frederico Viegas de Lima, expandiu-se o alcance da ementa anterior, aprovando-se o Enunciado 246, o qual assentou que: “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece a redação: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”10.

2. DESPESAS CONDOMINIAIS E SEU CARÁTER PROPTER REM

Como discorrido, o condomínio edilício proporciona um caráter de convivência coletivo entre todos os condôminos. Viu-se que, ao lado das propriedades privativas de cada condomínio, há também uma vida em agremiação nas áreas de uso comum, que são

destinadas a todos os proprietários e devem ser reguladas pelas normas internas (convenção condominial11 e regimento interno12).

Por causa dessa peculiaridade envolvendo a propriedade sui generis que reveste o condomínio edilício (áreas privativas e comuns), há a existência das despesas condominiais, que devem ser rateadas justamente para satisfazer e permitir o bom funcionamento da vida condominial, bem como manutenção, conservação das áreas comuns, administração do condomínio edilício e obras ou inovações devidamente aprovadas pelos condôminos, além de seguros e tributos13.

Carlos Roberto Gonçalves explana que a mais importante das obrigações do condômino é “contribuir para as despesas de conservação do prédio, sejam elas destinadas aos reparos necessários, à realização de obras que interessam à estrutura integral da edificação ou a serviço comum”14.

As despesas condominiais deverão ser suportadas e rateadas por todos os condôminos proprietários, mediante o pagamento das taxas condominiais, com a quota-parte que lhes couber, conforme se depreende do art. 1.336, I, do Código Civil: “ São deveres do condômino: I − Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;15

Logo, por imposição legal, o condômino está obrigado a concorrer com as despesas de conservação das áreas de uso comum, que são representadas pelas taxas condominiais. A motivação para o legislador criar tal disposição está no fato de que a contribuição condominial é condição sine qua non para a conservação das áreas comuns do edifício, sem a qual não seria possível sustentar o bem e, consequentemente, habitá-lo de maneira segura e saudável. Assim, a despesa condominial, diante de sua natureza, destina-se à nutrição do próprio edifício sem a qual poderá perecer16.

Sabe-se que os débitos provenientes de contribuições condominiais possuem natureza de obrigação propter rem ou ambulatória, isto é, oriunda da coisa e por causa dela. Carlos Roberto Gonçalves explica que a obrigação propter rem é aquela “que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa”17.

As obrigações propter rem nascem ex vi legis e estão atreladas a direitos reais, mas não se confundem com eles em sua estruturação. Ao passo que os direitos reais estão vinculados propriamente à coisa, as obrigações propter rem são concebidas por causa da coisa, ou, de forma mais elucidativa, assumida por causa da coisa18.

Nesse sentido, em que pese à natureza jurídica da obrigação ambulatória ser alvo de grande discussão, a doutrina e a jurisprudência passaram a reconhecer que está inserida em um terreno fronteiriço entre os direitos reais e obrigacionais, integrando características de ambos os institutos19.

Como a obrigação em análise está umbilicalmente ligada ao imóvel, ou seja, o titular deste direito real pode mudar mas a obrigação (dívida condominial) acompanha a coisa, o atual proprietário do bem responde por dívidas condominiais ainda que anteriores a sua aquisição e, facultativamente, é-lhe conferida a possibilidade de entrar com ação de regresso20.

Esta, aliás, é exatamente a elocução do artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”21.

A jurisprudência pacificou o entendimento de que as taxas de condomínio, por derivarem da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigação de natureza real, que passam a incidir sobre o titular da coisa. E conclui que “se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários”22.

Fabrício Carvalho aponta que, pelo fato de a obrigação propter rem decorrer da titularidade de um direito real, é dotada de sequela, isto é, o adimplemento de tal obrigação acompanha o bem onde quer que ele se encontre, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade23.

A ministra Nancy Andrighi, ao explanar a respeito da inafastabilidade da obrigação propter rem no Recurso Especial 1275320-PR, assevera que:

As obrigações propter rem exteriorizam certa carga vinculante, em virtude da situação jurídica de propriedade ou de uma relação possessória sobre a coisa. A importância da classificação das obrigações nessa modalidade reside, dentre outros aspectos, no fato de que essa “vinculação” impõe a necessidade de se satisfazerem os créditos do condomínio, porquanto as despesas são realizadas em prol dos condôminos, para o bem-estar de todos, adequada conservação da coisa comum e para o aprimoramento da coisa e sua consequente valorização.

Dessarte, as cotas condominiais gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, tendo em vista que se destinam à satisfação de uma multiplicidade de interesses comuns.24

É curial recordar que, como as contribuições condominiais possuem natureza propter rem e objetivam atender às despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio edilício do condômino inadimplente, o bem residencial que deu origem ao débito, ainda que possua a natureza de bem de família, é passível de penhora de acordo com a exceção esposada no art. 3º da Lei 8.009/9025.

3. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS (LEI 9.514/97)

A alienação fiduciária de bem imóvel está prevista na Lei 9.514/97, podendo ser definida como o negócio jurídico em que o devedor (fiduciante) transmite a propriedade imobiliária ao credor (fiduciário) em garantia a um determinado débito assumido. Nas palavras de Melhim Namem Chalhub, “o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia; a propriedade assim adquirida tem caráter resolúvel, vinculando o pagamento da

dívida”26.

A própria lei definiu a alienação fiduciária de imóvel como “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22), prevendo também que a propriedade fiduciária é constituída “mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título” (art. 23), isto é, deixa claro que a garantia real é o domínio fiduciário constituído por aquele registro27.

Contudo, de acordo com os arts. 25 e 33 da Lei 9.514/97, a propriedade transmitida ao credor fiduciário é na modalidade resolúvel, ou seja, trata-se de uma espécie de domínio que, “por virtude do título de sua constituição, é revogável ou resolúvel, fenômeno este que ocorre quando a causa da aquisição do domínio encerra em si um princípio ou condição resolutiva do domínio”. Em outras palavras, a propriedade resolúvel fiduciária tem como descrição característica o fato de estar prevista a sua extinção no próprio título em que é assentada sua constituição28.

Ao final, depois de verificado o integral pagamento do contrato avençado, opera-se a automática extinção da propriedade resolúvel do credor, com a consequente reversão do domínio pleno ao devedor, ao passo que, ao contrário, verificando-se o inadimplemento contratual do fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do fiduciário29.

Luiz Antônio Scavone Junior assim exemplifica o instituto da alienação fiduciária de imóveis:

Mário adquire um imóvel de determinada construtora e o transfere, no mesmo ato, ao banco, que, por sua vez, entrega o dinheiro a construtora. Após cumprir a sua obrigação contratual pagando integralmente o preço, consolida-se nos termos da lei, a propriedade nas mãos de Mário, ou seja, resolve-se a propriedade do banco credor (fiduciário).30

Nesse passo, faz-se pertinente citar a doutrina de Flávio Tartuce, que, resumindo a matéria exposta, esclarece que

alienação em questão é a propriedade fiduciária, em que há uma propriedade resolúvel a favor do credor fiduciário, de bem que o devedor fiduciante, em intuito de garantia transmitiu ao credor […]. De toda a sorte, não se pode esquecer que a posse direta do bem fica com o devedor fiduciante, tendo o credor fiduciário a mera posse indireta, que decorre do exercício do direito dominial. […] o devedor fiduciante aliena o bem adquirido a um terceiro, o credor fiduciário, que paga o preço ao alienante originário da coisa. O credor fiduciário é o proprietário da coisa, tendo, ainda, um direito real de garantia sobre o bem que lhe é próprio. Com o pagamento de todos os valores devidos, o fiduciante adquire a propriedade, o que traz a conclusão pela qual a propriedade do credor é resolúvel.31

No que diz respeito à natureza jurídica da alienação de imóvel, Marcelo Terra esclarece que esse instituto consiste em direito real de garantia. Em suas palavras:

[A] alienação fiduciária atenua, em muitos casos, as dificuldades normais encontradas nos tradicionais instrumentos de garantia, oferecendo maior rigor e eficiência na segurança do crédito, principalmente devido ao crescente abalo, pelo Poder Judiciário, ao prestígio da hipoteca como fomentador da garantia do crédito.32

Melhim Namen Chalhub, confirmando o parecer doutrinário supracitado, afirma que a alienação fiduciária cria um acordo solene que só produz efeito inter partes, porém, como o efeito das obrigações ali ajustadas faz nascer a propriedade fiduciária, a sua natureza jurídica é de direito real de garantia com eficácia erga omnes33.

Calha referir que não existe qualquer empecilho de que o imóvel alienado seja alvo de mais de uma garantia na modalidade fiduciária. O enunciado 506 da V Jornada de Direito Civil, aliás, apresentou a seguinte redação:

Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc.34

3.1. Da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em imóvel objeto de garantia em alienação fiduciária

De acordo com o parágrafo 8º do art. 27 da Lei 9.514/97, e parágrafo único do art. 1.368-B do Código Civil de 2002 (incluído pela Lei 13.043/14, oriundo da conversão da Medida Provisória 651/14), cabe exclusivamente ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

[…] § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste

artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 35

Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.36

Conquanto seja evidente que o mencionado artigo de lei tem o objetivo de proteger o mercado – especialmente as instituições financeiras – em detrimento do condomínio edilício, torna-se imprescindível roborar que o seu alcance se limita ao direito material.

Em outras palavras, ao mencionar quem deve responder pela obrigação condominial, essas normas, grosso modo, apenas determinaram quem deve figurar no boleto ou fatura a ser emitida pelo condomínio. Ao passo que, em razão da hierarquia e autonomia das leis, não podem e não devem interferir sobre a legitimidade para figurar no polo passivo do processo, matéria esta referente ao direito processual.

4. LEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO E PENHORA O IMÓVEL

Inicialmente, relembra-se que, por força do art. 1.345 do Código Civil, as despesas condominiais constituem obrigação ambulatória (propter rem), ou seja, o proprietário do imóvel responde pelas dívidas condominiais ainda que anteriores a sua aquisição, uma vez que o débito persegue a propriedade com quem quer que ela estiver37.

Porém, quando o assunto for contrato de alienação fiduciária, a obrigação pelo pagamento das taxas de condomínio torna-se um tema extremamente delicado e controverso, tendo a jurisprudência oscilado sobre ele ao longo do tempo. Tal situação gera insegurança jurídica e provoca dúvida quanto à posição do credor fiduciário, na condição de proprietário resolúvel, isto é, se responde de forma exclusiva, solidária ou não responde pelos débitos condominiais.

Uma parte das decisões judiciais segue no sentido de que o credor fiduciário é parte legítima para figurar o polo passivo da ação de cobrança ou execução de débitos condominiais e autoriza a penhora do imóvel objeto do contrato fiduciário, em caráter propter rem da dívida38.

Nesses julgados defende-se a tese de que

no caso de alienação fiduciária de imóveis, a propriedade é transferida ao fiduciário, daí advindo a sua legitimidade,

competindo ao credor fiduciário responder perante o condomínio pelas obrigações decorrentes das cotas condominiais, considerando que a norma prevista no parágrafo 8º do artigo 27 da Lei 9.514/97 não é oponível a terceiros, sem prejuízo de eventual ação de regresso contra o devedor fiduciante. 39

Em contrapartida, há decisões judiciais que se pautam na premissa de que o credor fiduciário é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação/execução de taxas condominiais, respondendo o devedor fiduciante, de forma exclusiva, pelo débito, utilizando como fundamento o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, bem como o art. 1.368-B do Código Civil40.

O viés citado passou a ganhar maior força após a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.345.331, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, estabelecer que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais “não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”41.

Diante desse cenário de divergências e após a interposição de uma série de recursos, especificamente em relação à alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, o STJ passou a aplicar o entendimento de que “a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel”42.

Não bastasse isso, indo na contramão da obrigação propter rem que incide sob as despesas condominiais, o Superior Tribunal de Justiça definiu também que o “bem submetido à alienação fiduciária, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora”43.

Como solução para a impossibilidade de realização da penhora sobre o imóvel para garantir as despesas condominiais, o que até então se mostrava pacífico em razão do brocardo propter rem, o STJ faculta aos condomínios credores a possibilidade de penhorar os direitos do devedor fiduciante sobre o contrato de alienação fiduciária. Nessa hipótese, “o credor das despesas originadas pelo bem não adquire a propriedade plena, mas sub-roga-se na posição jurídica de direito expectativa real de aquisição do devedor fiduciante”44.

No entanto, conforme será demonstrado de forma mais detalhada nas próximas linhas, a atual posição perfilhada pela Quarta Turma do STJ gera grande insegurança jurídica, pois cria uma desordem entre normas e afeta o direito material com regras de direito processual para evitar a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da ação, bem como contraria o caráter propter rem da dívida e outros precedentes proferidos por esta mesma corte.

4.1. Da legitimidade passiva do credor fiduciário na execução de despesas condominiais

Em princípio, as decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça que passaram a impedir o credor fiduciário de figurar no polo passivo de eventual ação de cobrança de

taxas de condomínio têm fundamentos nas regras do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, e do art. 1.368-B do Código Civil, que impõem ao devedor fiduciante a responsabilidade do adimplemento das cotas condominiais.

A ratio decidendi, com o devido respeito, mostra-se desacertada, uma vez que a legitimidade para figurar no polo passivo de eventual ação de cobrança de despesas condominiais é matéria de ordem processual, ao passo que a deliberação acerca da responsabilidade para responder por tais débitos está relacionada ao próprio direito material, não sendo possível confundir os dois.

Faz-se necessário relembrar e ratificar que o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e o art. 1.368-B do Código Civil apontam quem deve responder pela obrigação condominial no âmbito do direito material (direito privado), isto é, de maneira mais banal, determina aquele que deve figurar como pagador no boleto das taxas emitidas pelo condomínio. Entretanto, em razão da hierarquia e autonomia das normas, não interfere nas regras processuais para a cobrança dessas despesas.

Já em relação à ação judicial de cobrança de cotas condominiais, matéria vinculada ao direito processual (direito público), a Terceira Turma do STJ, no Recurso Especial 1.696.704, entendeu que qualquer um que tenha relação jurídica vinculada ao imóvel pode figurar no polo passivo, devendo ser privilegiado aquele que mais prontamente possa cumprir com a obrigação. Isso decorre do interesse prevalecente da coletividade condominial em receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis. Colaciona-se a ementa dessa decisão:

Direito processual civil e civil. Recurso especial. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Débitos condominiais. Proprietária do bem que não figurou como parte na ação de cobrança originária. Legitimidade passiva no cumprimento de sentença. Acordo feito pelo mutuário com o condomínio. Obrigação propter rem.

1. Ação ajuizada em 19/01/1998. Recurso especial concluso ao gabinete em 29/09/2017. Julgamento: CPC/73.

2. Ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, em virtude da inadimplência no pagamento de cotas condominiais.

3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais tem legitimidade para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que alegue figurar apenas como promitente vendedora do imóvel e ainda que o mutuário/ocupante do imóvel tenha firmado acordo diretamente com o Condomínio, responsabilizando-se pelo pagamento da dívida.

4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia

submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.

5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada, em verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel.

6. Ausência de colisão com o que decidido pela 2ª Seção no bojo do REsp 1.345.331/RS, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, uma vez que a questão que se incumbiu decidir nos referidos autos foi acerca da responsabilidade pelo pagamento da dívida, e não propriamente sobre a legitimidade para figurar no polo passivo da ação.

7. O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio – não cumprido em sua integralidade –, não acarreta a alteração da natureza da dívida, que se mantém propter rem.

8. Recurso especial conhecido e não provido.45

Resumidamente, a peculiaridade recursal cercou-se pela possibilidade de o proprietário registral do imóvel, gerador dos débitos, figurar no polo passivo da ação de cobrança de taxas de condomínio, ainda que a Segunda Seção do STJ, no Recurso Especial 1.345.331 – julgado pelo procedimento de recursos repetitivos – tenha estabelecido que a legitimidade para responder pela obrigação seja daquele que goza de um dos atributos da propriedade, tal como posse e fruição da coisa.

Em suas ponderações iniciais, a ministra relatora explicou que o embate relacionado “à legitimidade no polo passivo da ação de cobrança condominial traduz norma de direito processual, ao passo que a definição acerca da legitimidade para responder por tais débitos é questão afeta ao próprio direito material”.

E, pautada nesse argumento, esclareceu a ministra que o mencionado precedente repetitivo, oriundo da Segunda Turma do STJ, analisa, na realidade, a “legitimidade para responder pela obrigação, isto é, de quem seria propriamente a responsabilidade pelo adimplemento da obrigação”, no entanto, não se pronunciou em relação à legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.

Ao final, assentou a ministra que “a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação”, em razão de o interesse prevalecente ser o da coletividade receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.

Ora, não há dúvidas de que o prisma recursal versa de situação diversa dos casos relacionados aos imóveis gravados pela garantia fiduciária, já que abordou sobre contrato de mútuo.

No entanto, o que se extrai do mencionado julgado é a faculdade de o credor, inclusive nos casos envolvendo alienação fiduciária, propor a demanda contra qualquer dos sujeitos que tenha relação jurídica material com o imóvel gerador das

dívidas (a exemplo do promissário comprador, locatários e arrendatários, entre outros).

Em outras palavras, como o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, e o art. 1.368-B do Código Civil indicam quem deve responder pela obrigação de condomínio no âmbito do direito material, e não propriamente sobre a legitimidade processual, fica facultado ao condomínio edilício eleger contra quem irá demandar eventual ação de cobrança, se contra o devedor fiduciante ou o credor fiduciário.

Aliás, não se contesta a evidente e direta relação jurídica que goza credor fiduciário perante o imóvel que originou as despesas condominiais, uma vez que o domínio desse bem foi transmitido a ele em garantia a um determinado débito assumido perante o devedor fiduciante, ou seja, com a condição resolúvel, cuja natureza jurídica é de direito real de garantia com eficácia erga omnes 46.

Não bastasse isso, de acordo com o Recurso Especial 1.696.704, o condomínio edilício deverá apenas observar quais dos sujeitos poderá de forma mais célere e garantida – leia-se: aquele com maior poderio econômico – cumprir com a obrigação, sob a premissa de que deve prevalecer o interesse da coletividade condominial em receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis.

A admissão do credor fiduciário não incorrerá no reconhecimento de solidariedade com o devedor fiduciante, pois, neste caso, estaria em desconformidade com as normas de direito material. Na realidade, essa medida processual apenas reconhecerá que ambos podem figurar no polo passivo de ação de cobrança, a fim de fazer prevalecer o interesse da coletividade condominial, não excluindo, por sua vez, o direito de regresso 47.

Com isso, tem-se que a faculdade do condomínio de ingressar com a ação de cobrança de despesas condominiais em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, sem esbarrar com as regras de direito material, permite uma solução mais adequada para a polêmica existente, pois, além de conservar a natureza jurídica da obrigação propter rem, também privilegia o interesse da coletividade condominial em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente.

4.2. Da possibilidade de penhorar o imóvel objeto de alienação fiduciária

A atual tendência de decisões que impedem o credor fiduciário de figurar no polo passivo da ação e, como consequência, impossibilitam a penhora dos imóveis gravados pela garantia fiduciária também entra em colisão com outro entendimento já pacificado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, o qual, respaldado e abalizado pela doutrina, reafirma que a despesa condominial é de natureza propter rem, ou seja, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida48.

A esse respeito, ainda no âmbito do STJ, especificamente no Recurso Especial 1.829.663, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, em votação unânime a Terceira Turma reconheceu a possibilidade de penhorar um imóvel no bojo de uma ação de cobrança de cotas condominiais, então ajuizada apenas em face do possuidor, sob a premissa de que se trata de obrigação propter rem e também de que o

proprietário do bem foi previamente notificado da constrição judicial. Cita-se a sua ementa:

Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. obrigação propter rem.

1. Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária.

2. Ação ajuizada em 22/03/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 30/06/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel.

4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.

6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.

7. Recurso especial conhecido e provido.49

Em resumo, a peculiaridade do recurso cercou-se pela possibilidade de penhorar o imóvel da qual o proprietário não foi parte, frente ao instituto da coisa julgada previsto no art. 502 do Código de Processo Civil.

Como argumento inicial, a ministra explanou que os efeitos da coisa julgada não são absolutos e comportam exceções. Afirmou, por conseguinte, que em “determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que

não participaram de sua formação”. Em outro sentido, fundamentou a relatora que “como o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação”, deve-se admitir a comunicação/intimação do proprietário no cumprimento de sentença em curso.

A ministra também alertou que a “solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material”.

Além da natureza propter rem da dívida condominial, foi utilizado como alicerce derradeiro para legitimar a penhora do imóvel, de domínio de terceiro que não fez parte do processo, a prevalência “do interesse da coletividade dos condôminos, permitindo que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum”. Nas palavras da ministra Nancy Andrighi:

Destarte, quando se tratar de débitos condominiais, a mentalidade deve ser voltada sempre para a máxima: credor pode escolher de quem cobrar – proprietário ou qualquer um que tenha relação jurídica material com o imóvel – ressalvado o direito de regresso, até mesmo porque o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida.50

Resumidamente, a contrassenso da atual dicção dessa mesma corte em relação às situações que versam a respeito de alienação fiduciária, o Recurso Especial 1.829.663 legitimou a penhora de imóvel em ação de cotas condominiais do qual o proprietário do imóvel não figurou na ação, sendo condicionada, no entanto, à sua previa intimação, pois deve prevalecer a natureza propter rem da dívida e o interesse da coletividade condominial.

Em que pese tratar-se evidentemente de hipótese diversa do enfoque – uma vez que no bojo do referido recurso especial analisou-se a penhora de imóvel alvo de locação –, o que se dessume do julgado é a prevalência do caráter ambulatório da dívida condominial em qualquer hipótese.

Esse julgado, na realidade, encaixa-se perfeitamente em casos que envolvem dívidas condominiais em imóveis gravados pela alienação fiduciária (garantia real), inclusive servindo como paradigma. Isso porque estabelece que, mesmo nas hipóteses em que o proprietário do bem ou outro titular de um dos aspectos da propriedade – caso dos devedores fiduciantes – não figure no polo passivo da demanda, é possível levar o imóvel à penhora em respeito/privilégio à natureza propter rem da dívida, bastando apenas notificar previamente o titular do domínio dessas medidas constritivas.

Em outras palavras, o que se defende é que, nos termos do Recurso Especial 1.696.704, o condomínio edilício tenha a faculdade de eleger contra quem irá demandar eventual ação de cobrança, se contra o devedor fiduciante ou o credor fiduciário, devendo apenas observar qual dos sujeitos poderá, de forma mais célere, cumprir com a obrigação. De toda forma, no teor do Recurso Especial 1.829.663, independentemente de quem esteja no polo passivo da ação, é infestável o caráter

propter rem da dívida, que possui carga vinculante com o imóvel gerador da despesa, ou seja, o próprio bem poderá ser penhorado ou alienado para satisfazer a dívida, com a advertência de que aquele que não fizer parte da lide (credor fiduciário ou o devedor fiduciante) seja previamente notificado.

Logo, há aí um “’quê’ de novidade velha”, pois a Lei 9.514/97 e o Código Civil de 2002 não definiram os aspectos processuais da cobrança das despesas condominiais, bem como não afastaram ou mitigaram o caráter propter rem da dívida condominial em imóveis alvos de alienação fiduciária.

Destaca-se, por outro lado, que a impossibilidade de penhorar o imóvel nos casos que envolverem alienação fiduciária, facultando apenas a eventual penhora sobre os direitos aquisitivos, acarreta no fracasso da execução, situação que não se coaduna com a natureza propter rem da dívida, cujo cerne está atrelado ao imóvel. Não bastasse isso, a não satisfação da dívida acaba por comprometer toda a coletividade condominial, pois passa a depender do sucesso do negócio fiduciário ou na incerta possibilidade de se encontrar bens penhoráveis no patrimônio do devedor.

A experiência empírica comprova que a simples probabilidade de proceder a penhora do imóvel faz surgir, automaticamente, o efeito psicológico de desencorajar a inadimplência condominial, de modo que a impossibilidade de se efetivar esse mesmo ato constritivo acaba por acender o efeito contrário, tanto por parte dos devedores fiduciantes como por parte dos credores fiduciários, o que resulta em uma violação ao desígnio da obrigação propter rem e coloca em risco a integridade do condomínio edilício, que depende do pagamento dessas despesas para a sua manutenção.

Nesse sentido, é perceptível que a atual definição jurisprudencial do Superior Tribunal de justiça, que reside na impossibilidade de penhora dos imóveis gravados por garantia real em contrato de alienação fiduciária, não pode prevalecer, pois contraria frontalmente o caráter propter rem da dívida condominial, o qual é inafastável, conforme amplamente defendido e aplicado pelo STJ em casos similares, sobretudo no Recurso Especial 1.829.663, além de promover proteção excessiva dos interesses do credor fiduciário em detrimento de toda a coletividade condominial.

CONCLUSÃO

Em desdobramento dos aspectos analisados, demonstrou-se que a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça vem mitigando o caráter propter rem das despesas condominiais incidentes sobre os imóveis gravados por garantia real em alienação fiduciária, então abalizado no § 8º do art. 27 da Lei 9.514/97 e no art. 1.368-B do Código Civil, impedindo a penhora dos bens, sendo facultado apenas requerer a constrição sobre os direitos do fiduciante.

As aludidas normas, na realidade, assinalam quem deve responder pela obrigação condominial no âmbito do direito material privado, ou seja, de maneira mais popular, determina aquele que deve figurar no boleto/fatura das taxas emitidas pelo condomínio. No entanto, esses textos normativos não interferem na legitimidade processual de quem será escolhido pelo credor para cobrar a dívida condominial, matéria referente ao direito processual.

Nesse sentido, a Terceira Turma do STJ, no Recurso Especial 1.696.704, em votação unânime, explanou que a legitimidade para responder sobre os débitos condominiais, tema de natureza material, não se confunde com a legitimidade para figurar no polo passivo da ação de cobranças de débitos condominiais, que representa norma processual.

O mencionado julgado, apoiado no caráter propter rem da dívida, perfilhou a conclusão de que o credor pode escolher de quem irá cobrar a dívida condominial no âmbito processual, quer seja do proprietário, quer seja de qualquer um que tenha relação jurídica material como o imóvel, devendo dar preferência àquele que cumprirá de forma mais célere o pagamento das despesas indispensáveis inadiáveis, a fim de prevalecer as necessidades da coletividade condominial em detrimento do interesse individual, ressalvando, obviamente, o direito de regresso.

Assim sendo, em se tratando de contrato de alienação fiduciária, o credor detém legitimidade passiva, ante a sua evidente e inequívoca relação jurídica com o imóvel gerador da dívida condominial, já que o seu domínio é transmitido ao fiduciário em garantia a um determinado débito assumido perante o fiduciante, isto é, com a condição resolúvel, cuja natureza jurídica é de direito real de garantia com eficácia erga omnes.

De toda forma, ainda que a ação seja proposta em face do fiduciante, também não se pode sustentar o posicionamento da Quarta Turma do STJ, no sentido de que o bem submetido à alienação fiduciária, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Isso porque tal medida subverteria a máxima do caráter propter rem da dívida condominial, que sempre foi amplamente defendido pelo STJ.

A propósito, no Recurso Especial 1.829.663, com fundamento no princípio da efetividade do processo e pela relativização da coisa julgada frente às obrigações ambulatórias, pacificou-se o entendimento de que é possível penhorar um imóvel no bojo de uma ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada apenas em face do possuidor e não do proprietário, sob a premissa de que se trata de obrigação propter rem, salvaguardando a prévia notificação do titular do domínio acerca do ato de constrição.

Desse modo, tem-se que a atual posição em relação aos casos de alienação fiduciária segue na contramão do que sempre foi defendido pelo STJ, em especial pela Segunda Turma, que, agasalhada pelo caráter propter rem do débito condominial, pela prevalência do interesse coletivo, pelo princípio da efetividade do processo e pela relativização da coisa junta frente a esses casos, em específico define que: 1) a ação de cobrança de dívidas de condomínio poderá ser proposta em face de qualquer dos sujeitos que tenha relação jurídica com o imóvel, devendo ser privilegiado aquele que mais prontamente possa cumprir com a obrigação; e 2) ainda que a ação seja proposta em face do possuidor, se o débito condominial possui caráter ambulatório, deve-se admitir a penhora do imóvel, salvaguardada a prévia notificação/comunicação do proprietário no cumprimento de sentença em curso.

Como se verifica, a questão não é nova. No entanto, não há dúvidas de que a posição adotada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça permite uma solução mais adequada para a polêmica em voga, uma vez que, além de conservar a natureza jurídica da obrigação propter rem, também permite que o cumprimento das

despesas indispensáveis e inadiáveis do condomínio edilício ocorra de forma mais célere, sem a qual não será possível sustentar o bem e, consequentemente, habitá-lo de maneira segura e saudável.

Por fim, faz-se uma severa crítica à atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, pois, ao impossibilitar a penhora do imóvel gravado pela garantia real da alienação fiduciária, além de transgredir a natureza propter rem da dívida, coloca em risco toda a gestão e a própria subsistência de um condomínio, sobretudo daqueles que, em sua maioria, forem constituídos por essa modalidade contratual (Minha Casa, Minha Vida). E tudo isso para trazer uma proteção excessiva aos interesses do credor fiduciário – na maioria das vezes instituições bancárias.

A legitimidade do credor fiduciário e a penhora/doutrina, 1

Débito condominial, 1

PAULO DE MORAES JÚNIOR: A legitimidade do credor fiduciário e a penhora/doutrina, 1

FICHA TÉCNICA // Revista Bonijuris Título original: Alienação fiduciária: da legitimidade do credor fiduciário de figurar no polo passivo da execução de despesas condominiais e da possibilidade de penhora sobre o imóvel frente à inafastabilidade do caráter propter rem da dívida. Title: Fiduciary alienation: the legitimacy of the fiduciary creditor to be included in the liability for the execution of condominium expenses and the possibility of seizure on the property in view of the inapastability of the nature of the debt. Autor: Paulo Henrique de Moraes Júnior. Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade do Vale do Itajaí (UNIVALI) e em Direito Imobiliário pela Faculdade CESUSC. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Membro da Comissão de Direito Processual Civil da Ordem dos Advogados do Brasil de Santa Catarina (OAB/SC). Advogado e consultor jurídico. Resumo: Ao impossibilitar a penhora do imóvel gravado pela garantia real da alienação fiduciária, além de transgredir a natureza propter rem da dívida, o Superior Tribunal de Justiça coloca em risco a gestão e a própria subsistência de um condomínio, sobretudo daqueles que, em sua maioria, forem constituídos pela modalidade contratual chamada Minha Casa, Minha Vida. Sem dúvida, está havendo uma proteção excessiva aos interesses do credor fiduciário, na maioria das vezes representado por instituições bancárias. Abstract: By making it impossible to pledge the property recorded by the real guarantee of the fiduciary sale, in addition to transgressing the propter rem nature of the debt, the Superior Court of Justice puts at risk the management and very subsistence of a condominium, especially those that, in their majority, are constituted by the contractual modality called Minha Casa, Minha Vida. Undoubtedly, there is an excessive protection of the interests of the fiduciary creditor, most of the times represented by banking institutions. Data de recebimento: 26.03.2021. Data de aprovação: 02.06.2021. Fonte: Revista Bonijuris, vol. 33, n. 4 – #671 – ago./set. 2021, págs … . Editor: Luiz Fernando de Queiroz, Ed. Bonijuris, Curitiba, PR, Brasil, ISSN 1809-3256 (juridico@bonijuris.com.br).

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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014. v. 5.

NOTAS 1 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 9. ed. São Paulo: Método, 2019, p. 936. v. único. 2 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário Teoria e Prática. 13. ed. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Editora Gen, 2018, p. 890. 3 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 399. v. 5. 4 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Regula Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 10 mar. 2020. 5 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de direito civil: direitos reais. 20. Rio de Janeiro: Forense 2006, p. 160. v. 4.

6 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário Teoria e Prática. 13. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Editora Gen, 2018, p. 890. 7 PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. 11. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 67. v. único. 8 Para demonstrar: STJ, AgInt no REsp 1521404 PE (2015/0061485-8), ministro relator Paulo de Tarso Sanseverino, terceira turma, DJe 06.11.2017; TJSP, Apelação cível 291652020098260506, relator desembargador Alexandre Lazzarini, 6ª Câmara de Direito Privado, julgado em 21 de junho de 2012; TJBA, Apelação Cível 0504657-36.2016.8.05.0103, desembargadora relatora Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 25.09.2018; TJMG, Agravo de Instrumento 1.0024.12.165749-8/001, relator desembargador Eduardo Mariné da Cunha , 17ª Câmara Cível, julgame

9 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 9. ed. São Paulo: Método, 2019, p. 943. v. único. Apud: LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Condomínio em edificações. São Paulo, Saraiva, 2010, p. 189-191. 10 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 9. ed. 2. reimpr. São Paulo: Método, 2019, p. 943. v. único. Apud: LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Condomínio em edificações. São Paulo, Saraiva, 2010, p. 189-191. 11 CC/02 – Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. In: BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Regula Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 10 mar. 2020. 12 O regimento interno para a convenção é como um regulamento administrativo para lei, pois tem a função de complementar a convenção, não podendo conflitar. Caso ocorra o conflito, prevalecerá a convenção. In: VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014, p. 368. v. 5. 13 LOPES, João Batista. Condomínio. 10. ed. rev., atual e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 115. 14 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 411. v. 5. 15 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Regula Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 11 mar. 2020. 16 FRANCO, J. Nascimento. Condomínio. 5. ed., rev., atual. e ampl. São Paulo: RT, 2005, p. 251; 347. 17 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações. 89. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 27. v. 2. 18 BITTAR, Carlos Alberto. Direito das obrigações. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1990, p. 40. Apud: GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: teoria das obrigações. 89. ed. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 27. v. 2. 19 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: JusPodivm, 2018, p. 56. v. 5. 20 LIRA, Ricardo Pereira. Elementos de direito urbanístico. Rio de janeiro: Renovar, 1997, p.189. 21 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Regula Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 12 mar. 2020. 22 STJ, REsp 846187 – SP, Relator Ministro Hélio Quaglia Barbosa, quarta turma, julgado em 09/04/2007. 23 CARVALHO, Fabrício. Direito das obrigações. Niterói: Impetus, 2010, p. 14. 24 STJ, REsp 1275320/PR, Rel. ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em: 31.08.2012. 25 BRASIL. Lei n. 8.009, de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8009.htm. Acesso em: 05 set. 2019. 26 CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 266. 27 BRASIL. Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm. Acesso em: 18 mar. 2019. 28 PEREIRA, Lafaytte Rodrigues. Direito das coisas. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1977, p. 113. v. I. Apud: CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. Rio de Janeiro: Forense 2019, p. 267. 29 CHALHUB. Op. cit. p. 266. 30 SCAVONE JUNIOR. Op. cit. p. 549. 31 TARTUCE. Op. cit., p. 1030. 32 TERRA, Marcelo. Alienação Fiduciária de imóvel em garantia. São Paulo: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, p. 23. 33 CHALHUB, Melhim Namem. Propriedade Imobiliária: função Social e outros aspectos. Rio de Janeiro: Renovar, 2000, p. 147-149. 34 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil. 9. ed. São Paulo: Método, 2019, p. 1030. v. único. 35 BRASIL. Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm. Acesso em: 02 abr. 2020. 36 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 0 abr. 2020. 37 BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 20 mar. 2020. 38 Nesse sentido: STJ, REsp n. 1.683.730 – SP (2017/0157949-2), Relator: ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Julgado em: 16 de agosto de 2017; TRF 1ª Região, Apelação 0004690-58.2015.4.01.3500, Sexta Turma, julgado em: 26.10.2015. 39 TRF 1ª Região, Apelação 0004690-58.2015.4.01.3500, Sexta Turma, julgado em: 26.10.2015. 40 Neste sentido: TRF4, AG 5047558-64.2019.4.04.0000, Quarta Turma, Relator Marcos Josegrei da Silva, juntado aos autos em 06.02.2020; TRF 3, Segunda Turma, Apelação Cível 0004723-44.2012.4.03.6104, Rel. Des. Otavio Peixoto Junior, DJ: 05.03.2020. 41 STJ. REsp n. 1345331/RS, Segunda Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 20.04.2015. 42 STJ. AgInt no AREsp 1584293/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/03/2020, DJe 01/04/2020. 43 PENHORA de direitos do devedor em contrato de alienação fiduciária independe de anuência do credor. STJ. Notícia: REsp 1697645. Disponível em: http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2018/2018-04-24_07-46_Penhora-de-direitos-do-devedor-em-contrato-de-alienacao-fiduciaria-independe-de-anuencia-do-credor.aspx. Acesso em: 20 mar. 2020. 44 STJ. REsp. n. 1.731.735/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em: 22.11.2018. 45 STJ, REsp 1.696.704-PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, terceira turma, DJ 08.09.2020. 46 JUNQUEIRA, José de Mello. Alienação fiduciária em garantia – Lei 9.514/1997. Porto Alegre: Fabris, 1998, p. 16. 47 STJ, REsp n. 1.704.498-SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ 24.04.2018. 48 STJ, REsp n. 846187-SP, Relator Ministro Hélio Quaglia Barbosa, quarta turma, julgado em 09.04.2007. 49 STJ, Informativo n. 0660. Publicação: 6 de dezembro de 2019. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?acao=pesquisar&processo=1829663&operador=mesmo&b=INFJ&thesaurus=JURIDICO&p=true. Oriundo do REsp n. 1.829.663-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 05.11.2019, DJe em: 07.11.2019. 50 Idem